부동산 경매를 하다 보면 지상권이라는 용어를 자주 접하게 됩니다.
오늘은 법정지상권이 무엇인지 알아보겠습니다.
지상권이란?
지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타 공장물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물건입니다. 쉽게 말해서 타인의 토지를 매수할 형편은 안되어 매입은 하지 못하고 장시간 일정하게 빌려서 건물을 짓거나 나무를 심는 등의 목적으로 사용하게 수익화하는 지상권이 설정됩니다.
이 경우 타인의 토지에 설치해서 사용하는 공작물은 건물, 도로, 연못, 광고탑 등이 있습니다. 뿐만 아니라 지하철, 터널, 우물 등이 있습니다. 즉 인공으로 설치된 모든 건물 및 설비가 포함되고 나무 등의 수목 및 식물등이 포함됩니다.
지상권의 특징
토지소유자와의 사이에 지상권을 설정하는 계약 및 등기에 의해 성립되는 약정지상권이 원칙입니다.
지상권은 물권의 권리로 자유롭게 사고 팔며 양도할 수 있습니다. 또한 담보로 제공할 수 있고 임대할 수 있습니다. 기존 토지가 매매 되어 새로운 매수자가 나타나도 대항, 즉 권리를 주장할 수 있습니다.
법정지상권
법정지상권은 토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유에 속하고 있었으나 어떤 사정으로 토지와 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에 건물소유자에게 법률상 인정되는 당연한 지상권으로 4가지가 있습니다.
민법 305조 전세권 설정자의 법정지상권
민법 제 305조 1항 - 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다.
민법 366조 저당권 실행에 의한 법정지상권
저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지 소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 이를 정한다.
가등기담보 등에 관한 법률 10조
토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지나 건물에만 가등기담보권, 양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후 담보권이 실행 또는 담보가등기에 기한 본등기가 이루어져 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때 건물 소유를 목적으로 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 본다. 이 경우 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 정한다.
입목에 관한 법률 6조
입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 지료에 관해서는 당사자의 약정에 따른다.
법정지상권은 이렇게 건물과 토지의 소유자가 동일했으나 어떤 사유에 의해 달라 지는 경우 건물소유자를 보호하기 위해 사용권을 인정하는 것입니다.